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Como declarar IR sobre venda de um imóvel que se valorizou?

Imóvel comprado em 1995 valia 50.000 reais e será vendido por 350.000 reais; como fazer a declaração do imposto de renda nesse caso?

Dúvida do internauta: Gostaria de um esclarecimento sobre lucro na venda de imóveis. Em 1995 vendi um apartamento e comprei outro por 50.000 reais. Hoje, ele está avaliado em 350.000 reais. Isso significa que se o imóvel for vendido devo pagar 15% de imposto de renda sobre os 300.000 reais?

A Receita Federal determina que os bens imóveis (casas, apartamentos) devem ser lançados na Declaração de Ajuste Anual conforme o valor nominal de aquisição e não podem sofrer qualquer tipo de atualização monetária. Deve permanecer esse valor até o momento da venda.

Assim, no seu caso, o apartamento deve ser lançado na declaração de bens pelo valor de 50.000 reais (custo de aquisição). Se for vendido por 350.000 reais, o lucro será de 300.000 reais e poderá estar sujeito a tributação de 15% sobre o ganho de capital (lucro).

Contudo, você deve verificar se você não se encaixa em algumas das regras de isenção do imposto de renda. Há isenção, por exemplo, se o bem for vendido por um valor de até 440.000 reais, desde que seja o único bem imóvel que o titular possua e que ele não tenha usufruído dessa isenção pelos últimos cinco anos.

*Eliana Lopes é coordenadora de IR de Pessoa Física da H&R Block no Brasil. A H&R é a maior empresa de declaração de IR dos Estados Unidos e acaba de chegar ao Brasil. Também atua no Canadá e na Austrália.

Postado por: Redimob  |  01/02/2013 16:24:00
Fonte: Priscila Yazbek - Exame.com

Exclusividade do imóvel é sinônimo de tranquilidade na negociação

Para o presidente do CRECI-GO, Oscar Hugo, a exclusividade possibilita às partes envolvidas segurança e a não desvalorização do imóvel.

A exclusividade do imóvel ainda é um assunto muito polêmico e debatido entre as partes envolvidas com a venda. De um lado, clientes que na tentativa (ou na ilusão) de obterem sucesso em vender o empreendimento, cadastram seus imóveis em várias imobiliárias, de forma que o primeiro a vender leva a comissão. De outro, corretores de imóveis, que em meio a um mercado acirrado, oferecem aos clientes imóveis que possivelmente, o cliente já tenha visto com outro profissional. Mas deixar o profissional trabalhando “no escuro”, sem a garantia de que somente ele será o responsável pela venda é a melhor solução? Para discutir as questões sobre a exclusividade do imóvel, entrevistamos o presidente do CRECI-GO, Oscar Hugo Monteiro Guimarães, que esclarecerá as principais dúvidas e vantagens sobre este procedimento.

Como o CRECI, enquanto órgão fiscalizador trata essa questão da exclusividade do imóvel? 

O CRECI tem a preocupação de verificar os anúncios publicados, tanto em jornais como em outros veículos de comunicação se estão devidamente autorizados pelo proprietário para a venda. Isso torna a negociação mais segura para o comprador como para o vendedor e permite ao corretor de imóveis fazer uma verificação de toda a documentação, cumprindo assim o que determina o Art. 723 do Código Civil, bem como a Lei 6.530 e Resolução Cofeci 458/95.

Como os clientes encaram atualmente esta questão da exclusividade? 

A grande maioria ainda tem aversão a esse tipo de acordo? Por quê? O proprietário do imóvel quando bem esclarecido pelo corretor não tem objeção de assinar o contrato de exclusividade para a venda do imóvel, pois ele vê o trabalho que vai ser desenvolvido, as parcerias que poderão ser feitas e a segurança que ele terá com esse contrato. Aqueles que têm aversão pela exclusividade, não sabem a responsabilidade e o empenho do profissional. Tudo depende do esclarecimento do corretor.

Quais as vantagens da exclusividade da venda do imóvel para o corretor de imóveis? E para os clientes? 

O proprietário, ao assinar a exclusividade, fica seguro no que se refere às visitas em seu imóvel, sabe que sempre terá um profissional acompanhando o cliente, tem ciência que o seu imóvel não será desvalorizado, e nem ocorrerá pregão com o seu patrimônio, sabe que as visitas serão agendadas, haverá uma pré-seleção dos clientes, a segurança de sua família ficará garantida, entre outros benefícios. O Corretor de Imóveis hoje é obrigado a orientar o comprador sobre a segurança e o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos. Necessário se torna a exclusividade, para ele poder tirar todas as certidões, fazer uma análise documental e verificar tudo relacionado ao imóvel. Terá tranquilidade para negociar e dará segurança para as partes.

Que tipo de situações podem ser evitadas se o cliente optar pela exclusividade? 

Pregão do Imóvel e falsa impressão de muitas ofertas no mercado. O cliente terá maior segurança na negociação, dedicação e maior número de corretores conhecendo o imóvel, etc.

Fonte: Redimob

10 dicas pra contratar financiamento imobiliário sem prejuízos

Dados do Banco Central mostram que o avanço do financiamento imobiliário vem impulsionando o crescimento das operações de crédito no Brasil. Para se ter uma ideia, em 12 meses terminados em junho, o financiamento de imóveis acumulou alta de 50%. Tanto crescimento só comprova o fato de que, para muitos brasileiros, o sonho da casa própria tem de passar pelo crédito.

No entanto, como geralmente se trata de uma dívida de longo prazo, que compromete o orçamento do comprador e o de sua família por 20 ou até 30 anos, o financiamento imobiliário deve ser contratado com muito cuidado.

Para ajudar o futuro comprador que opta por financiar o imóvel, o presidente da Amspa (Associação dos Mutuário de São Paulo e Adjacências), Marco Aurélio Luz, dá as orientações abaixo:

1. Antes de tudo, a pessoa deve fazer uma compra consciente do imóvel, verificando fatores como a infraestrutura do local onde pretende morar – como transportes, presença de supermercados e outros estabelecimentos comerciais e escolas – e se a região está se valorizando ou não.

2. O segundo passo, observa o especialista, é fazer um levantamento completo da construtora e da incorporadora, verificar se o empreendimento está devidamente registrado no cartório de imóveis, se o memorial descritivo também está registrado no cartório e se não há processos ou problemas que venham a desabonar não só o CNPJ dessa construtora, como seus representantes. Também é preciso pedir uma minuta do contrato e, de preferência, levá-la para análise de um advogado especialista do ramo imobiliário.

3. Ainda em relação ao contrato, quando se trata de imóvel na planta, é importante que conste uma multa contratual, no caso de a construtora atrasar a obra, de valor equivalente ao que o mutuário pagaria, caso fique inadimplente com alguma prestação do financiamento. Esta multa geralmente é de 1% a 2% do valor da prestação. “Tem de ser uma multa equilibrada para ambas as partes”, diz o presidente da Amspa, lembrando ainda que a data de entrega do imóvel pronto deve estar bem clara no contrato.

4. Na hora de optar por um plano para liquidar a dívida do financiamento, o comprador deve dar preferência ao sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), que, segundo Marco Aurélio Luz, gera menor saldo de amortização do que a tabela Price.

Vale lembrar que, no SAC, as parcelas variam de valor, sendo mais caras no início e mais baratas no final do financiamento. Apesar de as parcelas mensais serem diferentes, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre a mesma, variando apenas a quantidade de juros que se paga. Na tabela Price, por sua vez, o comprador paga sempre o mesmo valor das prestações, do início ao fim do financiamento. Só que o saldo devedor é amortizado de maneira mais lenta, porque a prestação é composta mais por juros do que por amortização.

5. No caso de imóvel na planta, o presidente da Amspa aconselha o comprador a verificar que esteja bem claro no contrato o índice de correção das parcelas. Durante as obras, explica ele, as prestações devem ser corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e não podem ser cobrados juros. Depois das entrega das chaves, pode-se cobrar juros de 12% ao ano mais correção.

6. Cuidado para a dívida não comprometer demais o orçamento. Neste ponto, Luz recomenda que, primeiro, a pessoa coloque em uma planilha todas as suas despesas principais e só do que sobrar tire 30% para destinar ao pagamento da dívida do financiamento. “Para ficar mais tranquilo ainda, seria muito interessante se o comprador conseguisse pagar a prestação e fazer uma reserva para investir e lá na frente conseguir quitar o imóvel antecipadamente e ter um desconto ou amortizar o saldo devedor para pagar menos juros, porque o prazo de pagamento diminuindo ele paga menos juros”, diz ele.

7. No caso de um imóvel já pronto, o presidente da Amspa diz que, se possível, o comprador ofereça pelo menos 40% de entrada. “No caso do imóvel comprado na planta, aconselho o pagamento parcelado durante o período de obras e não mais do que 30%, porque, se ocorrer algum problema lá na frente, o comprador pode perder tudo o que pagou. Se a construtora for à falência ou se houver algum problema na obra, o comprador pode até receber o dinheiro de volta, mas pode ser um processo muito demorado”, explica.

8. O comprador deve reservar dinheiro para os custos extras, que vão além das prestações do financiamento, como as despesas com cartório, por exemplo, que giram de 2% a 3% do valor do imóvel, que são as despesas com escritura e também com registro.

9. Caso opte pelo financiamento bancário, é importante que o comprador faça uma pesquisa das taxas de juros. “O comprador não deve deixar se seduzir por aquele banco que está financiando a obra junto com a construtora. A pessoa não é obrigada a aceitar este banco, se não, é venda casada, que vai contra o Código de Defesa do Consumidor”, explica Luz, que recomenda que se converse primeiramente com o gerente do banco no qual o comprador é correntista ou já tem alguma aplicação, já que, dependendo do relacionamento com a instituição, ele pode conseguir condições melhores. “Mas essa conversa tem de ser feita com certa antecedência. Não adianta chegar no gerente e falar “estou precisando de um financiamento para ontem”, porque ele pode jogar a taxa de juros lá em cima”, afirma ele.

Outro ponto importante a se observar, explica Luz, é que o banco financiador pode até oferecer uma taxa de juros mais baixa, mas cobra uma taxa de administração mais alta, para compensar.

10. Por fim, o presidente da Amspa lembra que o comprador pode (e deve) acompanhar a evolução do financiamento por meio de boletos mensais, que, por sua vez, devem conter: prestação de amortização, seguros obrigatórios, taxa de administração, saldo devedor, número da prestação que está sendo paga e prazo do financiamento.

Fonte: Info Money 

Gasto com imóvel deve comprometer de 20% a 30% da renda mensal

Antes de considerar o lugar em que se deseja comprar ou locar um imóvel, o primeiro passo a ser dado é fazer uma análise financeira de quanto se pode gastar na empreitada.

Comprometer entre 20% e 30% do rendimento mensal da pessoa ou dafamília com o valor da prestação ou aluguel do imóvel é a recomendação de especialistas ouvidos pela Folha.

É importante lembrar que o aluguel não é a única despesa do consumidor: há ainda custos de água, luz, gás, IPTU, entre outros, lembra Alexandre Lignos, consultor financeiro do portal de finanças pessoais IGF.

"Ele tem que fazer uma análise minuciosa, pois não se conseguir arcar com tudo, pode perder todo o valor já pago e o bem", avalia.

Além disso, é preciso computar os gastos com possíveis compra de móveis e reforma.

"Nos imóveis novos dificilmente se gasta menos de 5% do valor dele para mobiliá-lo. A média é de 15% a 20%", pontua.

Apesar do percentual de 30% ser a regra geral usada mesmo para a aprovação de crédito, há consultores que estipulam percentuais menores.

PRECAUÇÃO

É o caso de Gustavo de Carvalho Chaves, diretor da G9 investimentos, que avalia que, de modo geral, comprometer mais de 20% da renda mensal com compromissos financeiros de médio e longo prazo é bastante arriscado.

"O maior perigo é nesse meio tempo acontecerem situações como desemprego o que compromete o orçamento da família", complementa Ricardo Pereira, sócio-diretor da Dinheirama.

Principalmente em momentos como o atual em que há incerteza em relação à taxa de juros e seus reflexos sobre os índices corretores de contratos de locação e de financiamento de imóveis.

ENDIVIDADOS

Para quem já comprometeu mais do que 20% de sua renda com o imóvel, é hora de rever as prioridades.

Pereira aconselha a criar uma reserva de emergência que garanta o pagamento das despesas fundamentais da família por, no mínimo, seis meses para que os imprevistos não se tornem problemas.

Rodrigo Franco Gonçalves, sócio da consultoria Foco Financeiro, comenta que antes de entrar em um financiamento, é preciso considerar não só a renda mensal, mas também a despesa mensal e a existência de outras dívidas.

"Deixar uma folga de 15% do salário para uma reserva de emergência é o aconselhável, mas o ideal seria uma parcela de 30%", completa Lignos.

A diretora da consultoria Dinheiro Inteligente, Evanilda Rocha, diz que é importante ter em mente que normalmente o sonho da casa própria exige corte de gastos com relação a outras prioridades. 

VICTOR HUGO ALVES

Fonte: Folha