Dados do Banco Central mostram que o avanço do financiamento
imobiliário vem impulsionando o crescimento das operações de crédito no Brasil. Para se ter
uma ideia, em 12 meses terminados em junho, o financiamento de imóveis acumulou
alta de 50%. Tanto crescimento só comprova o fato de que, para muitos
brasileiros, o sonho da casa própria tem de passar pelo crédito.
No
entanto, como geralmente se trata de uma dívida de longo prazo, que compromete
o orçamento do comprador e o de sua família por 20 ou até 30 anos, o financiamento
imobiliário deve ser contratado com muito cuidado.
Para ajudar o futuro comprador que opta por
financiar o imóvel, o presidente da Amspa (Associação dos Mutuário de São Paulo
e Adjacências), Marco Aurélio Luz, dá as orientações abaixo:
1.
Antes de tudo, a pessoa deve fazer uma compra consciente do imóvel, verificando
fatores como a infraestrutura do local onde pretende morar – como transportes,
presença de supermercados e outros estabelecimentos comerciais e escolas – e se
a região está se valorizando ou não.
2. O segundo passo, observa o especialista, é
fazer um levantamento completo da construtora e da incorporadora, verificar se
o empreendimento está devidamente registrado no cartório de imóveis, se o
memorial descritivo também está registrado no cartório e se não há processos ou
problemas que venham a desabonar não só o CNPJ dessa construtora, como seus
representantes. Também é preciso pedir uma minuta do contrato e, de preferência,
levá-la para análise de um advogado especialista do ramo imobiliário.
3.
Ainda em relação ao contrato, quando se trata de imóvel na planta, é importante
que conste uma multa contratual, no caso de a construtora atrasar a obra, de
valor equivalente ao que o mutuário pagaria, caso fique inadimplente com alguma prestação do financiamento. Esta multa
geralmente é de 1% a 2% do valor da prestação. “Tem de ser uma multa
equilibrada para ambas as partes”, diz o presidente da Amspa, lembrando ainda
que a data de entrega do imóvel pronto deve estar bem clara no contrato.
4. Na hora de optar por um plano para liquidar a
dívida do financiamento, o comprador deve dar preferência ao sistema SAC
(Sistema de Amortização Constante), que, segundo Marco Aurélio Luz, gera menor
saldo de amortização do que a tabela Price.
Vale lembrar que, no SAC, as parcelas variam de
valor, sendo mais caras no início e mais baratas no final do financiamento.
Apesar de as parcelas mensais serem diferentes, a quitação do valor principal
do empréstimo é sempre a mesma, variando apenas a quantidade de juros que se
paga. Na tabela Price, por sua vez, o comprador paga sempre o mesmo valor das
prestações, do início ao fim do financiamento. Só que o saldo devedor é
amortizado de maneira mais lenta, porque a prestação é composta mais por juros
do que por amortização.
5. No caso de imóvel na planta, o presidente da
Amspa aconselha o comprador a verificar que esteja bem claro no contrato o
índice de correção das parcelas. Durante as obras, explica ele, as prestações
devem ser corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e não
podem ser cobrados juros. Depois das entrega das chaves, pode-se cobrar juros
de 12% ao ano mais correção.
6. Cuidado para a dívida não comprometer demais o
orçamento. Neste ponto, Luz recomenda que, primeiro, a pessoa coloque em uma
planilha todas as suas despesas principais e só do que sobrar tire 30% para
destinar ao pagamento da dívida do financiamento. “Para ficar mais tranquilo
ainda, seria muito interessante se o comprador conseguisse pagar a prestação e
fazer uma reserva para investir e lá na frente conseguir quitar o imóvel
antecipadamente e ter um desconto ou amortizar o saldo devedor para pagar menos
juros, porque o prazo de pagamento diminuindo ele paga menos juros”, diz ele.
7. No caso de um imóvel já pronto, o presidente da
Amspa diz que, se possível, o comprador ofereça pelo menos 40% de entrada. “No
caso do imóvel comprado na planta, aconselho o pagamento parcelado durante o
período de obras e não mais do que 30%, porque, se ocorrer algum problema lá na
frente, o comprador pode perder tudo o que pagou. Se a construtora for à
falência ou se houver algum problema na obra, o comprador pode até receber o
dinheiro de volta, mas pode ser um processo muito demorado”, explica.
8. O comprador deve reservar dinheiro para os
custos extras, que vão além das prestações do financiamento, como as despesas
com cartório, por exemplo, que giram de 2% a 3% do valor do imóvel, que são as
despesas com escritura e também com registro.
9. Caso opte pelo financiamento bancário, é
importante que o comprador faça uma pesquisa das taxas de juros. “O comprador
não deve deixar se seduzir por aquele banco que está financiando a obra junto
com a construtora. A pessoa não é obrigada a aceitar este banco, se não, é
venda casada, que vai contra o Código de Defesa do Consumidor”, explica Luz,
que recomenda que se converse primeiramente com o gerente do banco no qual o
comprador é correntista ou já tem alguma aplicação, já que, dependendo do
relacionamento com a instituição, ele pode conseguir condições melhores. “Mas
essa conversa tem de ser feita com certa antecedência. Não adianta chegar no
gerente e falar “estou precisando de um financiamento para ontem”, porque ele
pode jogar a taxa de juros lá em cima”, afirma ele.
Outro ponto importante a se observar, explica Luz,
é que o banco financiador pode até oferecer uma taxa de juros mais baixa, mas
cobra uma taxa de administração mais alta, para compensar.
10. Por fim, o presidente da Amspa lembra que o
comprador pode (e deve) acompanhar a evolução do financiamento por meio de
boletos mensais, que, por sua vez, devem conter: prestação de amortização,
seguros obrigatórios, taxa de administração, saldo devedor, número da prestação
que está sendo paga e prazo do financiamento.
Fonte: Info Money
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